By Investing.com
무디스의 최근 보고서에 따르면, 내년에는 미국 상업용 부동산 소유주들이 상업용 모기지 담보부 증권(CMBS) 시장을 통해 자금을 조달하는 경우가 점점 더 늘어날 것으로 예상됩니다. 이러한 변화는 은행 및 기타 상업용 부동산 대출 기관이 2023년 내내 경험하게 될 고금리, 부동산 가치 변동, 현금 흐름 감소로 인해 더 엄격한 대출 기준을 시행함에 따라 발생합니다.
상업용 부동산 소유주는 이러한 증권 대출 풀의 신용 품질과 수익률에 대한 투자자의 지속적인 관심으로 인해 개별 대출을 모으는 CMBS로 눈을 돌리고 있습니다. 수요일에 발표된 이 보고서에 따르면 다중 대출(컨덕터) 및 단일 자산, 단일 차주(SASB) CMBS 대출 발행은 전년 대비 감소했지만, 올해 하반기에 SASB 및 CRE 담보부 대출채권(CLO) 발행이 눈에 띄게 증가했습니다.
무디스의 분석에 따르면 내년에 만기가 도래하는 423억 달러의 CMBS 도관 대출 중 약 19%가 채무 불이행 위험이 높은 것으로 나타났습니다. 그러나 투자자들은 10% 이상의 잠재적 수익률에 매력을 느끼고 있으며, 대출 기관이 점점 더 낮은 대출 가치 대비 비율을 요구하고 있음에도 불구하고 이러한 대출의 재융자를 지원하고 있습니다.
임대인은 2020년 평균 3.62%였던 모기지 이자율이 평균 7.21%로 두 배로 인상되면서 어려움을 겪고 있습니다. 특히 사무실은 팬데믹 기간 동안 원격 근무가 보편화되면서 공실이 증가하는 등 큰 영향을 받았습니다.
이 보고서는 또한 올해 또는 내년에 만기가 도래하는 약 120억 달러의 CMBS 도관 대출이 이미 연체에 빠졌거나 특별 서비스에 들어간 상태라고 지적합니다. 2024년에도 수익률이 높게 유지될 것으로 예상되는 가운데, 수익률이 8% 미만인 147억 달러 규모의 SASB CMBS는 리파이낸싱에 어려움을 겪을 수 있습니다.
이러한 대출과 기타 CRE 대출이 리파이낸싱 장애물에 직면하더라도 구매자의 관심은 미미할 것으로 예상됩니다. 무디스는 예상 가격과 제공 가격의 큰 차이로 인해 판매 가격이 하락함에 따라 거래 수준이 2021 년과 일치 할 것으로 예측합니다.
또한 이 보고서는 대출자의 부채상환비율이 하락하여 많은 대출자가 1 대 1 수준에 도달했으며, 이는 CMBS 및 기타 대출 기관이 시장에서 활발하게 활동함에 따라 이자만 상환하는 대출이 증가하는 추세를 나타냅니다.
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